第663章 一箭三雕的主意

现在才2102年，建设万达商场那块地上还种着庄稼。

整个城市往东的边界线还没扩张到那里，但是临近住宅小区的低容积率地块已经拍到400万/亩的价格，加上商业用地容积率远超住宅的1.5密度，按照市场价来评估的话，亩单价不会低于500万/亩。

即便没有万达的名气，能以30万/亩的价格拿下，但是只要控制在100万/亩的价格以内，怎么开发都不会亏。

要知道万达模式并不全是商业。

在万达广场的边上，必然伴有万达公馆。

几乎等于白送的地皮，加上建筑成本，再以市场价格出售商品住宅房，赚取的利润足以覆盖商业综合体的成本。

除此之外，还能白捞一座星级酒店，一条影视院线。

对于罗阳来说，地产项目上赚到的钱用在本地，这种结果是最好的。

所以在他提出商业综合体项目的概念后，饭局上的气氛一下子热闹了起来。

“罗总，像这种项目的总投资一般需要多少啊？”

有些想要了解的信息，不一定要领导开口，熟练掌握艺术的纪建章趁着碰杯的功夫提出疑问。

“整体投资在10个亿以上。”

即便把住宅的建设成本都算进去，也用不了这么多钱，毕竟土地等于白送。

但是投资额这玩意，只要不太离谱，膨胀个一两倍没问题。

“当然，这个数字把资金成本也算进去了。”

罗阳不想说的太夸张，稍稍解释了一下道：“现在因为地产行情不错，所以对项目融资的成本也抬高了不少，前几天在魔都有两家地产公司老板说起，借助金融平台对外各融资5个亿，利息给到了15%。”

“15%的年息？”

国土的沈振新诧异道：“这么算下来的话，5个亿的资金，一年下来的利息都要7500万？”

“是的，每年7500万利息。”

罗阳点头道：“而且都是借用两年，算下来要支付1.5个亿的利息。”

“这么高的利息，项目支撑的住？”

唐海林也惊讶万分：“现在地产开发的利润有这么高了吗？”

“唐叔，人家不是这么算的。”

罗阳笑着解释道：“他们在开发过程中运用了杠杆，加上开发节奏的利用，这5个亿在两年里可不止开发一个项目。”

“哦，你说说呢？”

唐海林顿时感兴趣起来：“这对于我们今后的管理也是有用处的。”

其实这在地产开发业内不算是秘密，即便罗阳不说，他另外找个地产开发公司的负责人也能问到。

“比如一块价值5个亿的地块，开发公司以15%的年化利率借来使用，买下这块土地进行开发.”

罗阳解说道：“土地拿到手之后，就可以放到银行里进行抵押，按照现在的规定，一般是60%，也就是3个亿，当然，这笔贷款不会做太长时间，一般是8个月到1年左右的时长等到这3个亿到位之后，开发公司再自己拿出2个亿来，又可以另外拿一块土地，如此循环。”

2012年的时候，阳市这种五线小县城基本没有外来开发公司进驻，绝大部分开发建设都是本地企业完成的。

地方性小型开发公司可能会有银行贷款，但是绝对做不到上这么大杠杆的地步。

像唐海林他们这些领导，现在还没有接受外来大型地产开发公司的洗礼，根本不知道在地产开发中杠杆能加到多大。

是啊，谁敢想啊。

某宇宙第一大房企，三十多亿资本，撬动两万亿贷款。

在行业暴雷之前，哪怕是业内都不敢相信。

所以酒桌上这几个领导听了罗阳的解说后，露出的表情已经不是惊讶，而是震惊了。

原来地产开发还能这么玩？

“.第一个开发的项目，按照现在的工程建设进度，大概在拿到土地后200~250天左右开始预售，按照现在的市场行情，基本上7~8个月左右能卖掉90%以上的房源，开盘就清盘的也不在少数。”

罗阳不管他们的震惊，散了一圈烟之后继续道：“项目资金回笼之后，一部分留给项目建设，一部分用于还贷，剩下的大头用于继续拿地而第二个项目和第一个项目开工的间隔期大概只有一两个月，后续开盘回款又可以续上还贷”

“嘶~~~”

唐海林倒吸一口冷气，随后忍不住开口问道：“资金绷的这么紧，就不怕资金链断裂？”

“怕啊。”

罗阳耸了耸肩膀道：“所以地产公司遇到行情不好的时候，有些扛不住的就会破产，烂尾楼就是这么来的当然，我刚才说的那种资金使用方式比较极端，一般来说，地产公司不会崩的这么紧。”

有些话只能点到为止。

现阶段，大部分地产公司的负债率还控制在60%~70%左右，大家比较理智，再过几年，就往90%、110%、130%的负债率上飙升，说好听一点叫上杠杆，实际上就是拆东墙补西墙。

这还不算吃相难看的。

等到后来年底结算工程款，用承兑商票来减轻资金压力，更有甚者，用上自家银行的商票，兑现时间一拖就是一年往上，这才叫极限使用资金.

“难怪融资5个亿能给到15%的利息。”

纪建章感叹道：“只要自己手里有三五个亿，加上借来的这笔钱，两年里能做四五个项目还不止。”

“是啊，如今的行情下，一个住宅项目的毛利不会低于25%，四五个项目的话，总盈利超过100%了。”

沈振新也附和道：“即便去掉30%的两年融资利息成本，还剩下70%的毛利润，平均下来每年达到35%，这个收益真不低了。”

“不是不低，是很高了。”

小叔罗建民这时候也感慨了一句。

“小罗啊，你不会这么玩吧？”

前面之所以震惊，是因为没见过，也没听说过。

但是在罗阳解说一遍之后，在座的几个领导都能发觉里面的好处和弊端。

关键是这个弊端比较极端，万一造成烂尾，就比较难收拾了。

所以唐海林比较关切。

“唐叔，我是本地人，在老家这么多产业，跑都跑不了的。”

罗阳笑着回复道：“别说拆东墙补西墙了，就算质量搞的不好，都要被老家人戳脊梁骨的。”

“哈哈哈”

听了罗阳这番话，唐海林哈哈大笑起来。

他端起酒盅道：“不止戳你脊梁骨，大家都知道你老丈人是姜远山，回头连他都逃不了。”

“我先把这杯酒喝了压压惊。”

罗阳端起酒盅，低了一寸杯口，碰完后一口干掉。

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