春末夏初，沪上的空气开始变得温热而潮湿，曙光教育集团新校区书声琅琅，生机勃勃。

而与之紧邻的那片更为广阔、寄託著未来更大梦想的二期九十亩土地，其规划与开发事宜，也正式提上了最紧迫的日程。

赵楼生的办公室墙上，掛上了一幅巨大的新区块详规图。红色边框圈出的土地上，一期二期未来合併將不仅有一座能容纳近七千名学生的现代化k12旗舰校区，更需配建足以形成规模效应的生活社区。

真正的挑战，在於学校周边区域的整体开发。这幅宏图的另一部分，落在了与校区紧邻、亟待旧改和重新规划的大片土地上。

根据初步测算，要形成足够规模效应，至少需要开发三个中等规模的住宅小区和教师公寓才能满足新校区的生源数量。

赵楼生的办公室墙上，那幅巨大的区域规划图被更加细致的图纸所包围。李先生频繁出入，两人常常对著图纸一討论就是数小时。

“楼生，难点不在於建，而在於『拿』和『拆』。”

李先生用笔点著图上的几个区块，那里目前还是杂乱的旧厂房和棚户区。

“这些地块的性质变更、拆迁安置、土地出让…每一步都是硬仗。虽然区政府原则上是支持我们『教育带动区域更新』的整体方案的，但规划、土地、建设、財政…每一个庙的神都要拜到，流程漫长，变数很多。”

他顿了顿，补充道：“最关键的是，是要真金白银通过竞买的商业住宅用地。按照现在的行情，曙光周边的地价普遍上涨40%，关注的人太多了！这又是一笔巨款，而且拆迁成本也在飞速上涨。”

“按照我们最低容积率和曙光配建要求，至少要再开发三个中等规模的小区围绕在曙光周边，总户数预计达到五千户左右，才能平衡掉新校区的部分建设成本並形成学校自身良性循环。这还不算按照惯例，我们至少还得捐建两到三所高標准的公办幼儿园。”

赵楼生凝视著地图，目光深邃。他知道，这已远非当初三十亩配套开发的试水，而是一场真正意义上的“造城”运动，涉及的资金、资源、协调难度呈几何级数增长。

政府的支持是明確的。孙局长私下表示，区里乃至市里都乐见曙光模式的成功和扩容，认为这符合促进教育均衡发展和新区配套建设的政策方向。

但支持不等於无限放行。规划、土地、建设、教育、財政…每一个环节都需要合规审批，每一个部门都有其规章和考量，不可能为曙光一家开“一言堂”的绿灯。

但任何一个小环节的卡壳，都可能拖慢整个巨轮的进程。

巨大的资金需求和高昂的运作成本，让单靠启东地產独立支撑变得异常艰难。而这片规划中的“热土”，也早已引起了沪上乃至全国多家大型品牌地產商的覬覦，嗅觉灵敏的资本市场闻风而动。

很快，赵楼生和李先生就接到了无数“洽谈合作”的邀请。这些地產巨头开出的条件极具诱惑力：

几家全国排名前列的大型品牌地產商，通过种种渠道，纷纷向赵楼生拋来了“橄欖枝”。他们的条件一个比一个优厚：

一家以高周转著称的闽系房企代表，直接开出“溢价60%”受让启东地產部分股权的条件，並承诺承担后续大部分开发资金，只要求“深度参与”整个项目的规划和运营。

另一家背景深厚的京派国企，则提出更“贴心”的方案：成立合资公司，他们出钱出地（声称能搞定更优质的地块），曙光只需输出品牌和管理，即可占乾股，利润分成惊人。

一家南方系的房企老板亲自设宴，席间直言不讳：“赵董，李总，你们曙光这块牌子，加上未来的入学资格，就是点石成金的法宝！只要你们点头，答应未来新校区的入学名额优先配置给我们开发的楼盘，地，我们去拿！钱，我们去出！拆迁，我们去搞！利润，我们大方地分！你们几乎坐享其成！”

还有一家以资本运作见长的公司则提出更“巧妙”的方案：由他们出资成立基金，收购启东地產的部分股权，或者直接借款给启东，只需曙光教育保持就近入学，服务周边並出具一份“优先保障启东开发楼盘业主子女入学”的意向函作为“增信措施”即可。

他们的算盘打得精明无比：看中的就是曙光学校入学资格带来的巨大房產溢价能力。

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