（今天家里领导手术，还得住院两天。光忙活领导的事儿了，这章抽空手机码的字，晚了，抱歉。其实要论最不想去的地方，医院排第一。祝各位读者老爷们以及家人，健健康康的，身体壮壮的，少来、不来医院。）

“所以，你准备把那块地，盖好楼送给景东？”

夜色如一块浸透了墨汁的厚重丝绒，沉沉地覆在燕京城上空。

机场高速路两侧的灯火，被疾驰的车窗拉成一道道流金溢彩的细线。车里，冷气嘶嘶地吐著凉意，將窗外七月夜的闷热隔绝开来。

刚从汉城回家来的大小姐，听了李乐絮叨著下午去银峰大厦送请柬的事儿，问出这句话。

“送？”李乐握著方向盘，目光看著前方被车灯照得雪亮的路面，笑了笑，“李会长这词儿用得，未免也太慷慨了些。”

“怎么，你这不叫送？”

“表面上看，似乎是那么回事。但本质上，这是一种长期租赁加未来购买期权的模式，只不过，这个期权的行权条件，和景东未来的业绩指標，特別是那份对赌协议里的终极目標绑定了而已。”

车子驶下高速，转入灯光稍显稀疏的辅路。

李乐放缓了些车速，慢悠悠的向大小姐拆解这个“套路”。

“你看，地，是我的，或者说，是相关项目公司的。它现在躺在那里，每年要交土地税、土地使用费，是净成本，是负担。最简单的处理，是找家开发商合作，盖成住宅或商业体卖掉，快进快出，赚一笔利索钱。但那样，就是一锤子买卖，钱揣进兜里，故事就结束了。地也没了，跟景东，跟未来，再没关係。”

“可我觉得，那样有些亏，”李乐摇摇头，“那块地，位置不差，望京的未来看得见。我就想，让它长出点不一样的东西，不只是砖石水泥，还得有点……附著在產业成长性上的想像力。”

他接著解释那个“长期租赁+未来购买期权”的核心。

“楼，会按景东未来几年的发展需求来定製化设计、建造。他们是唯一的、也是最大的定製客户。建造资金，由项目公司承担。楼盖好后，楼宇的產权，归项目公司。”

“而景东以长期租赁的形式入驻，租金参照签约时的市场公允水平，但会给一个极大的折扣，这折扣，可以看作是我们这个天使房东对高潜力租户的战略投资。”

“而关键，在於那个购买期权。”李乐瞄了眼等著下文，一脸疑惑的大小姐，笑道，“在租约里，我们会设定一个条款，当景东的营收或估值，达到我们预设的某个里程碑，比如，和他那份股权对赌协议里的终极目標掛鉤。它就有权，以今天锁定的、远低於彼时市价的价格，把整片土地连带楼宇，从而一举获得土地和楼宇的全部產权。”

大小姐靠在椅背上，静静听著，长长的睫毛在眼下投出一小片阴影。在心里消化这个结构的商业逻辑。

“这样一来，”李乐继续道，“在前期，景东无需背负巨额的土地购置和建设成本，可以把每一分宝贵的现金流都投入业务扩张、市场廝杀。他们只需支付一笔优惠的租金，就能拥有一个完全为其量身打造、能支撑其未来野心的现代化总部。这解决了他们成长初期最致命的资金占用问题。”

“而对持有地的我来说，”他话锋一转，“这块地和其上即將兴建的楼宇，不再是无生命的固定资產，而是变成了一项附著在景东这家高成长性公司身上的看涨期权。”

“租金收益提供了稳定的现金流，覆盖持有成本乃至產生利润。这块地最大的潜在收益，在於未来景东一旦触发期权、行使回购时，那笔锁定的收购价款与届时真实市价之间的巨幅溢价。那才是这笔投资真正肥美的地方。”

“更重要的是，”李乐打了个方向，换了个车道，“他的成长，直接兑现为我手中资產的价值。这是一种更长期、也更紧密的绑定。”

“这叫產融结合，地產不只是砖瓦，是孵化產业的温床，也是韁绳。”

李乐將这套模式的逻辑、各方的得失、潜在的风险与收益，条分缕析，讲得清楚透彻。没有煽情的描绘，只有冷静的利益计算和结构设计。

大小姐听完，沉默了片刻。

车子已驶入城区，窗外灯光渐密。

“你这都是从哪儿学来的这些？”很容易就搞清楚了李乐这套环环相扣设计的鸡贼诡计，大小姐带著些探究和些许讶然，问道，“又是定製化，又是金融属性，还看涨期权……一套一套的。”

车正驶过一处高架桥，远处工地的塔吊亮著猩红的灯，像黑夜中沉默的巨兽。

李乐脑海里，倏地闪过一些遥远且破碎的画面。

上辈子在城投公司，经手过一片类似“鸡肋”的工业用地。

上级领导想引进一家看似有潜力的科技企业，方案便是由政府平台公司牵头，联合社会资本，模仿著国外所谓“售后回租”的变体，为企业定製厂房和研发中心。

企业轻资產入驻，承诺產值和税收，平台公司持有资產，赌產业升级和土地增值。

他记得那些无数个熬夜修改协议条款的夜晚，字斟句酌著对赌指標、退出机制、风险隔离……项目最终似乎成了，又似乎没激起太大水花，很快湮没在更多宏大的敘事里。

此刻回想，那点子青涩的实操经验，混杂著后来见过的更多资本玩法，竟在此刻如此自然地流淌出来。

“在丑国閒逛的时候，听那帮搞地產投行和私募的人扯淡，零零碎碎听来的。他们那边，什么sale-leaseback（售后回租）、build-to-suit（定製开发），这种將不动產金融化、证券化，和產业增长捆绑的操作，玩得更花。咱这，算是因地制宜，简化版。”

嘴上这么说，可心里话是，我能告诉你，我上辈子就是干这个的，拆解、包装、撬动资源.....

大小姐倒是没再追问，只是轻轻“嗯”了一声，不知信了没有。

转而又问道，“那这盖楼的钱呢？你准备自己掏？”

“自己掏？”李乐笑道，“额滴傻婆姨，现在国內搞地產开发，谁还傻到全用自有资金？没有那点槓桿思维，岂不是白混了。”

之后，小李厨子开始给大小姐“科普”2国內地產开发商的標准操作路径。

“首先，土地是我的，这就是最大的资本。规划设计方案一出，哪怕只是个框架，就能拿著它和与景东的意向租赁协议，去找银行谈开发贷。”

“土地本身是最好的抵押物，未来稳定的租金收益和景东的信用是还款保障。银行评估通过，贷出款来，覆盖大部分建安成本。”

“贷款到手，建筑公司进场。通常找一家有实力的总包。启动时付一部分工程款，剩下的，靠施工方垫资，或者用工程进度款的名义，继续向银行申请贷款。这是第二道槓桿。”

“楼出地面，甚至刚拿到预售证，如果按住宅或商业开发的话，就能开始卖楼花，回笼资金。我们这虽然定向给景东，但理论上，如果急需现金流，也可以將部分楼层或未来租金收益权打包成理財產品，找信託或者银行私行部，卖给那些追逐高收益的客户。这是第三道槓桿。”

“更高明一点的，”李乐语气里带著淡淡的嘲弄，“会在项目公司股权层面做文章。引入一些信託计划、资管计划做明股实债的投资，或者拉几个合作伙伴做小股东，进一步分摊资金压力。总之，一套组合拳打下来，理想状態下，自有资金投入可能只占项目总投资的百分之二三十，甚至更少。余下的，全是银行的钱、施工方的钱、乃至未来客户的钱。”

他说得平静，却勾勒出一幅在新世纪房地產狂飆突进年代里，司空见惯却又惊心动魄的资本游戏图景。

高槓桿，高周转，玩的是速度，是胆量，更是对政策和银行资源的极致利用。

“当然，”李乐补充道，“咱们这个项目，因为定向明確，预售回款这条路可能不太適用。但开发贷、工程融资、乃至可能的租金收益权质押融资，足够把盘子转起来了。”

“关键是把故事讲圆，让银行相信景东的未来，相信这座定製总部的价值。这方面，丰禾的信用、景东的增长数据、还有我们设计的那个与业绩掛鉤的期权条款，都是最好的增信。”

大小姐听完，半晌，才轻轻吐出一句，“你倒是好算计。里里外外，钱是別人的，楼是给自己人定製的，风险层层分摊，最大的收益可能还在后头等著。”

“这哪叫算计？”李乐笑道，语气坦然，“刚不说了么，这叫定製化开发，是多贏。景东在不占用宝贵资金的情况下，提前锁定並试用一个量身定做的总部，价格还优惠。”

“银行和金融机构赚取了稳定的利息。建筑公司有活干，有钱赚。”

“而我这边，盘活了一块原本不知该干什么、每年还要倒贴钱的閒置土地，过程中就能通过租金和可能的融资运作產生收益，更重要的是，握住了那个与景东未来紧密捆绑的看涨期权。”

“而且，別忘了，咱们还是景东的股东投资人。它的业绩腾飞，本身就直接给我们带来股权增值。这座楼，不过是把这份股权信心，再用不动產的形式，加倍下注了一次而已。这叫协同效应。”

车子在一个红灯前停下，大小姐盯著李乐，仿佛要穿透他轻鬆的表象，“你就对景东这么有信心？”

李乐摇摇头，“不是对景东有信心，是对它选的b2c自营模式有信心，对未来十年消费市场爆炸、线上交易重塑零售格局这个歷史进程有信心。”

“还有，表师兄这个人……他是个下笨功夫的创业者。在如今这个普遍追求快钱、热衷模式创新的浮躁圈子里，这种品质，比什么天才创意都稀缺，也更能撑起一个走得远的企业骨架。”

“可凡事，总有个万一。”

“万一”小李禿子挠了挠头髮，“一，咱们家底还算厚实，真到那一步，无非是这笔投资失败，一块地、一栋楼砸手里。亏得起，也兜得住。”

“二嘛，”他拖长了调子，脸上带起一抹近乎无赖的笑意：“那我就再找个冤大头，比如哪家也想搞电商但缺个现成窝的土豪，或者单纯看好望京前景的財务投资者，把楼重新包装一下，讲个新故事，卖给他。”

“无非是赚多赚少的问题。楼还在那儿，地还在那儿，燕京城市化又没停步，誒，媳妇儿，你说，望京核心区，甲级写字楼，独栋总部，定製级品质，现房即租即用，这个词儿咋样？总能找到接盘的。哈哈哈哈~~”

大小姐听著，先是皱眉，隨即又缓缓鬆开，化为一丝无奈又好气的表情，轻轻摇了摇头。

“阿一古，”她低嗔了一句，抬手，精准地掐在李乐胳膊內侧的一块软肉上，拧了半圈，“你这人……真坏。”

下手不重，但突如其来。

“嘶~~~~”李乐倒吸一口凉气，“轻点轻点！我这说的都是大实话，商业理性，懂不懂？怎么就坏了？”

“算计到自己投资的公司头上，连失败的后路都琢磨好了，还不坏？”

大小姐鬆了手，白他一眼，那一眼在昏暗光线下，眼波流转，自有风情。

李乐揉著胳膊，凑近了些，压低声音，热气拂在她耳边，“所以啊，你才找了我。老话怎么说的来著？男人不坏，女人不爱。我这叫深谋远虑，统筹兼顾……”

话没说完，腰间软肉又遭袭。

这次，是真用了点力。

“佛！佛！佛~~~~你还掐上癮了是吧！我这接你回家，还给你匯报思想工作，你就这么对待功臣？”

“功臣？你揍四一奸商！”

“奸商也是你选的……”

“我那是有眼无珠！”

“那，你看，现在退货可晚了……啊~~~开车吶！！”

。。。。。。

车头调转，碾过长街沉静的流光。

李乐瞥了眼身旁正望著窗外出神的大小姐，“誒，你没吃饭呢？”

“下午五点多才散会，赶飞机像衝锋，只在车上胡乱塞了块蛋糕，现在……”她摸了摸肚子。

“要不，咱们在外面吃了再回家？”

“不要，我想著见孩子。”

李乐瞄了眼中控台上的电子表，蓝幽幽的数字跳在“21:38”，“瞅瞅，这都几点了。到家十点多，俩小东西早都睡著了，你看啥？看他们流哈喇子？”

他方向盘一打，车子灵巧地併入左转道，“再说了，回家也没啥吃的，除了泡麵就是咸菜，走，咱也腐败一回，过过二人世界。”

“去哪儿？”李富贞侧过脸，眼底有了点笑意。

“这个点儿，这个天儿，”李乐嘴角一扬，吐出一个带著麻辣气味的词儿，“麻小啊。簋街，走起！”

车子缓缓匯入东直门內大街的车流，夏夜九点半的燕京，白日的燥热还未散尽，空气里浮著一层黏腻，又被无处不在的、属於夜晚的蠢蠢欲动所点燃。

远远地，一片被各色霓虹招牌映亮的街区，便如一头蛰伏在夜色里的饕餮，吞吐著喧囂与热浪，扑面而来。

夏夜、十点、簋街，这几个词在零六年的燕京，意味著一种心照不宣的、属於市井的沸腾。

霓虹是它的底料，“胡大”、“仔仔”、“晓林”、“通乐”……红得夺目，绿得妖冶，蓝得迷离，在蒸腾的热气与油烟中扭曲、交融，將行人的脸庞映照得光怪陆离。

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